Er boligmarkedet i balanse?

Boligprisveksten i Norge har tatt seg noe opp etter omslaget i 2017. Fremover tilsier motstridende krefter på tilbud- og etterspørselssiden i boligmarkedet at prisutviklingen blir beskjeden. Fortsatt ligger realprisene på et høyt nivå, hvilket utgjør en nedsiderisiko på lengere sikt.

Figur 1 viser endringer i de inflasjonsjusterte boligprisene og antall igangsatte boliger. Før boligprisveksten stupte gjennom 2017, hadde flere år med kraftig realprisvekst gjort mange byggeprosjekter lønnsomme, noe som ga et høyt nivå på boliginvesteringene. Den negative prisutviklingen bidro i sin tur til at antall igangsatte boliger falt tilbake. Boligbyggingen har tatt seg opp igjen det siste året, samtidig som realboligprisene har vist en ganske stabil utvikling.

Når realprisnivået på boliger ligger lavere enn før omslaget i 2017, til tross for at økonomien er inne i en forsiktig høykonjunktur og rentenivået er lavt, henger dette sammen med kombinasjonen av god vekst i boligtilbudet og fallende befolkningsvekst. I tillegg har det vært store endringer i aktørenes forventninger. Det er ikke lenger et rush inn i markedet for å komme nye prisøkninger i forkjøpet. Ifølge Eiendom Norge sine tall var omsetningstiden (i antall dager) i sommermånedene juni- august noe høyere enn på samme tid de siste fire årene. Medieoppslagene fra noen år tilbake, der man hele tiden kunne lese om nye prisrekorder og spådommer om fortsatt kraftig oppgang, har også forvunnet.

Det er vanskelig å vite nøyaktig hva som stagget spekulasjonselementet i boligetterspørselen. En medvirke årsak kan ha vært den nye boliglånsforskriften som ble innført i januar 2017 og (som i stor grad) ble videreført i fjor sommer. I tillegg til å ha en innstrammende effekt på kredittsiden, kan den ha påvirket markedspsykologien og de «historiene» som formet denne.

Utsiktene

Ser man fremover er det fortatt motstridende krefter på tilbud- og etterspørselssiden som tilsier en avdempet nominell boligprisutvikling. Dermed kan realprisene falle litt de neste årene. Lav arbeidsledighet og stigende reallønninger understøtter boligetterspørselen, mens befolkningsveksten og byggeaktiviteten trekke i motsatt retning. Til tross for at den flytende boliglånsrenten har steget siden september i fjor, er nivået fortatt lavt. Samtidig kan innføringen av gjeldsregistret for forbrukslån fra 1. juli i år ha en viss begrensende effekt på gjeldsopptak til boligformål.

Med en boligprisvekst som hittil i år omtrent har fulgt inflasjonen, virker det å være god balanse mellom tilbuds- og etterspørselsveksten i markedet. Dette betyr ikke at risikobildet er symmetrisk. Med et i utgangspunktet høyt realboligprisnivå og stor gjeldsbelastning i husholdningssektoren, er det trolig begrenset hvor mye realprisene kan stige. Samtidig tilsier et lavt rentenivå at rommet for å stimulere boligetterspørselen i neste lavkonjunktur er redusert. Dermed vil realboligprisene kunne falle mer markert lengere frem i tid.

Avvik fra langsiktig trend

Det finnes ulike indikatorer som kan gi informasjon om realboligprisene ligger høyt i forhold til en langsiktig trend. Tidligere innlegg har satt søkelys på boligprisene i et historisk perspektiv (se figur 2), der disse frem til 1990-tallet ikke har steget vesentlig mer enn inflasjonen over tid – til tross for jevn befolkningsvekst og urbanisering. På lang sikt vil knapphet på tomter stimulere til mer effektiv arealbruk, nye byggeteknikker og utflytting til andre områder. Et kjennetegn ved den kraftige boligprisoppgangen etter årtusenskiftet er at denne har funnet sted i en verden med betydelig og langvarig rentefall.

En husholdning står ovenfor valget mellom å leie og eie. Derfor betraktes ofte en boligs «fundamentale verdi» som nåverdien av forventede fremtidige leieinntekter. Altså vil rentefallet øke boligverdien gjennom å heve den neddiskonterte verdien av fremtidig leiestrøm (eller i de fleste tilfeller: spart leieutgift). Forholdet mellom boligpris, P, og leie, L, får omtrent samme tolkning som P/E (Price/Earnings)-raten for aksjer. Siden bevegelser i lange renter følger hverandre ganske tett over landegrensene, kan det være interessant å sammenligne P/L- raten mellom land over tid.

Figur 3 viser P/L-raten for Norge og et utvalg OECD- land i årene 1980-2018 (normalisert til 100 i basisåret 1980). Ved utgangen av fjoråret hadde oppgangen kun vært større for New- Zealand og Canada. Dette er land der mange har uttrykt bekymring for bobletendenser. For disse matcher indikatoren nivåene man så før boligprisboblene sprakk i Irland og Spania. Nå er det norske leiemarkedet ineffektivt og kvalitetsveksten har trolig vært høyere for norske selveierboliger enn leieobjekter de siste tiårene. Likevel underbygger denne indikatoren, sammen med bl.a. gjeldsbelastningen til husholdningene, at norske boligpriser fortsatt ligger på et høyt nivå. Dette utgjør en risiko ved fremtidige negative sjokk.