De inflasjonskorrigerte boligprisene i Norge har begynt å falle og nedgangen vil trolig tilta gjennom vinteren. Innlegget drøfter utviklingen i boligmarkedet.
Sett i et historisk perspektiv var det ikke særlig vekst i de inflasjonsjusterte boligprisene i Norge fra tidlig på 1800-tallet og frem til slutten av 1990-tallet. Selv om det fantes perioder med betydelig verdistigning på boliger, som fra 1867 til 1899, ble slike alltid etterfulgt av en reversering av realprisnivået. Faktisk skulle det gå hundre år før realboligprisene var tilbake på samme nivå som før Kristianiakrakket i 1899.
Et par tiår med kraftig boligprisvekst
Fra slutten av 1990-årene har det vært en nærmest sammenhengende sterk prisvekst i det norske boligmarkedet. Til tross for at realboligprisene kom noe ned under den globale finanskrisen i 2008/9, fremstår dette i etterkant bare som et hvileskjær i tilpasningen til et stadig dyrere boligmarked.
I denne perioden ble det etablert en oppfatning blant mange om at boligprisene bare kan stige. Få husker de variasjoner rundt et mer stabilt realprisnivå som har vært den historiske normen. Forklaringer som befolkningsvekst og urbanisering (tilflytting til byene) ble brukt for å rasjonalisere en slik utvikling – til tross for at årene før 1990-tallet også var preget av slike utviklingstrekk. Blir boligprisene for høye, skaper dette insentiver til å flytte og bygge andre steder. I tillegg har mange pengeillusjon, som gjør at de ikke er klar over skillet mellom nominelle og reelle størrelser.
Høy gjeld setter grenser
Husholdningenes gjeldsbelastning (gjeld i forhold til inntekt) er høy og har vokst mye over mange år. Mens denne lå rundt 116 prosent ved utgangen av 1990-tallet, har andelen vokst til 223 prosent i 2022. I denne perioden har også rentenivået kommet kraftig ned. I 1999 var bankenes gjennomsnittlige utlånsrente 8,39 prosent, mens denne lå på historisk lave 2,67 prosent i 2021. Til tross for dette hadde husholdningenes gjeldsbetjeningsgrad, altså renteutgifter og avdrag på gjeld som andel av inntekt etter skatt, økt fra 8,9 prosent i 1999, til 13,6 prosent ved utgangen av fjoråret.
Det kan argumenteres for at den høye gjeldsbelastningen, som har blitt drevet opp av stadig høyere boligpriser (og dermed behov for å låne), etablerer et slags tak for hvor høyt realboligprisene kan komme.
Rentebelastningen har frem til nå blitt begrenset av at Norges Banks styringsrente i hver lavkonjunktur har blitt kuttet stadig nærmere en effektiv nedre grense. I en liten åpen økonomi er rentenivået over tid i stor grad preget av globale drivkrefter – som høy sparing knyttet til befolkningsaldringen, og lav investeringsetterspørsel som følge av svak produktivitetsvekst. Et norsk særtrekk er likevel at mange eier egen bolig (fremfor å leie) og at de fleste husholdningene har flytende boliglånsrenter.
Når den forrige kraftige boligprisveksten nådde en topp i februar 2017, skulle vi gå gjennom tre år med negativ og deretter moderat nominell boligprisvekst. Realboligprisene kom litt ned, fra et historisk toppnivå, og forble ganske stabile helt frem til koronapandemien igjen satte fart på boligmarkedet.
Pandemieffekten er over
Den sterke boligprisveksten under pandemien var et internasjonalt fenomen. I motsetning til utviklingen frem til tidlig i 2017, var boligprisveksten under pandemien i liten grad drevet av spekulasjon – der mange skyndet seg inn i markedet for å komme nye prisøkninger i forkjøpet. Mer tid tilbragt i hjemmet, som følge av lite reising og mye hjemmekontor, høy «tvangssparing» knyttet til et fall i tjenestekonsumet, samt at Norges Bank kuttet styringsrenten helt til null, ga en periode med høy omsetning av bruktboliger og nye prisrekorder.
Også hyttemarkedet og detaljhandelen i bransjer knyttet til hus og hjem fikk et betydelig omsetningsløft i perioden. Sammen med den sterke etterspørselen, førte forstyrrelser i de globale råvaremarkedene også til kraftig vekst i byggekostnadene utover i 2021.
Det siste året har inflasjonen i de fleste land gått i taket, til nivåer ikke sett på mer enn fire tiår. Kombinasjonen av tilbuds- og etterspørselsubalanser i kjølvannet av pandemien, høyere mat- og energipriser og et stramt arbeidsmarked ligger bak utviklingen. Sentralbankene har måtte øke styringsrentene til nivåer ikke sett siden før finanskrisen. I mange land har boligprisene begynt å falle, og nedgangen er størst i land som ikke opplevde store korreksjoner under finanskrisen, som Sverige, Canada, New- Zealand og Australia.
Inflasjon og renteoppgang
Omsetningen i bruktboligmarkedet i Norge er nå tilbake på nivåene fra før pandemien. Ny statistikk fra Eiendom Norge som kom denne uken viser at de sesongjusterte prisene falt med 0,8 prosent i oktober, etter en nedgang på 0,9 prosent i september. Til tross for at den nominelle årsveksten fortsatt er positiv, avtok denne videre fra 4,3 til 2,8 prosent. De fleste prognosemiljøer venter fall i boligprisene til neste år.
Inflasjonstallene for oktober kommer først 10. november, men legger man til grunn samme KPI-indeks som for september, var de reelle boligprisene i oktober rundt 4 prosent lavere enn i samme måned året før.
Slik er den høye inflasjonen man nå ser en blandet velsignelse for boligmarkedet. Mens husholdninger med høy gjeld og flytende boliglånsrente er sårbare for renteøkningene, gjør den høye inflasjonen at realverdien av gjelden blir mindre og realboligprisene kommer ned. Dette fungerer som en støtdemper når man kan stå ovenfor den største korreksjonen siden årtusenskiftet.