Innlegget drøfter de siste boligpristallene og trekker de lange linjene i boligmarkedet.
I september falt Eiendom Norges nominelle boligprisindeks med 0,6 prosent, mens det sesongjustert var en vekst på 0,4 prosent. I omtalene av tallene er det mye søkelys på den nominelle prisutviklingen hittil i år, som var 6,7 prosent. Dette overdriver imidlertid trenden når det er et klart sesongmønster med fallende priser fra høsten [1]. For å unngå usikkerheten rundt sesongjusteringer er det vanlig å betrakte tolvmånedsveksten som i september var 5,5 prosent, det samme som i august.
Kilde: Eiendom Norge og egne beregninger.
De månedlige boligpristallene har hatt en liten oppgang gjennom sommeren, etter en svak vår. Kanskje bidro Norges Banks overraskende utsettelse av det første rentekuttet i mars til å legge en demper på stemningen, for sesongjustert falt boligprisene i april og var uendret i mai. Til gjengjeld har de sesongjusterte månedstallene tiltatt noe fra juni, som var den måneden vi fikk (igjen noe overraskende) det første rentekuttet.
På etterspørselssiden er omsetningen av brukte boliger høy og økende. Kombinasjonen av litt lavere boliglånsrenter, sterk reallønnsvekst og fortsatt lav arbeidsledighet understøtter salget. Antall solgte bruktboliger var per september 12,1 prosent over nivået fra samme periode i fjor.
Det meldes samtidig om at mange tidligere utleieboliger har blitt lagt ut for salg, spesielt i Oslo der boligprisene har gått langt svakere enn landsgjennomsnittet. Særlig var markedet preget av en sterk vekst i antall boliger lagt ut for salg frem til inngangen på sommeren. På landsbasis var det hittil i år per september lagt ut 8,5 prosent flere boliger for salg enn i samme periode i 2024.
Et todelt boligmarked
Et særtrekk ved boligmarkedet de siste årene er det klare skillet mellom utviklingen for brukte og nye boliger. Den tilbakelagte renteoppgangen har sammen med blant annet sterk vekst i byggekostnadene bidratt til at salget og igangsettingen av nye byggeprosjekter har falt kraftig. Veksten i byggekostnadene har fått prisene på nye boliger til å øke raskere enn bruktboligprisene, noe som trolig har gitt en vridning i favør omsetningen i bruktboligmarkedet.
Mens rentekuttene og fortsatt kjøpekraftforbedringer trolig vil støtte boliginvesteringene fremover, ser man at veksten i materialkostnadene har økt noe igjen, særlig for trelast, noe som kan moderere oppsvinget. Selv om igangsettelsestillatelser for nye boliger nå viser en stigende trend fra bunnivåene, var disse i august (målt i kvadratmeter) 34 prosent lavere enn gjennomsnittet for årene 2010 til 2019.
De lange linjene
Det er grunn til å anta at den svake utviklingen vi har sett i nyboligtilbudet vil bidra til at de nominelle bruktboligprisene øker fremover, spesielt når også reallønningene stiger og rentetoppen er passert. Samtidig har Norges Bank oppjustert rentebanen, slik at boliglånsrentene flater ut på et høyere nivå enn nok mange hadde trodd. Som drøftet i forrige innlegg, anslår Norges Bank at realrentenivået vil ligge klart høyere fremover enn i årene etter finanskrisen i 2008/9.
En joker for boligprisutviklingen fremover vil kunne være utvikling i markedspsykologien. Uten den spekulasjonsmotiverte tendensen til å skynde seg inn i markedet i påvente av nye prisøkninger, slik man så en periode frem til 2017, har heller ikke de inflasjonskorrigerte boligprisene steget så mye. Dette føyer seg inn i et historisk mønster. Trekker man de lange linjene fra starten på 1900-tallet, har perioder med sterk vekst i realboligprisene, slik man så i Norge fra inngangen på 2000-tallet, blitt etterfulgt av en svakere utvikling.
Kilde: Eiendom Norge, SSB og egne beregninger.
Denne historiske stabiliteten i realboligprisene har sammenfalt med klar inntekts- og befolkningsvekst over tid, og gjenspeiler nok både en øvre grense for bærekraftig gjeldsgrad, men også at dyre bruktboliger gjør det mer lønnsomt å bygge og flytte. I 1999 var realboligprisene i Norge omtrent på samme nivå som toppunktet før Kristianakrakket i 1899.
Vi får ikke KPI-tall for september før 10.oktober, men i august var den inflasjonsjusterte årsveksten i bruktboligprisene på 2,0 prosent. Studerer man realboligprisnivået har dette kommet litt ned fra toppnivåene under pandemien – løftet av en styringsrente som ble satt ned til null og en sterk “hus- og hjemtrend” blant husholdningene. Deretter har realboligprisene variert rundt et mer stabilt nivå.
Markedspsykologien påvirkes av mange drivere og skiftene narrativ. En mer usikker verden med større handels- og geopolitiske svingninger, den raske fremveksten av kunstig intelligens og klimarelaterte endringer er eksempler på forhold som kan endre husholdningenes preferanser og etterspørselen etter boliger på måter vi ikke fullt ut forstår. Når verden blir mer usikker kan vi søke mer mot investeringer i egen bolig, men også få større prisvariasjoner i dette markedet.
[1] For den sesongjusterte indeksen var veksten hittil i år på 3,7 prosent i september.