Utviklingen i det norske boligmarkedet har vært drøftet i tidligere innlegg her på bloggen. Dette innlegget gir noen flere betraktninger knyttet til hva som driver boligprisene og hvorfor disse ikke kan fortsette å vokse inn i himmelen.
Folk fortsetter å tro at boligprisene skal stige. Ifølge denne nyhetssaken viser en undersøkelse at 54 prosent av de spurte tror at boligprisene skal fortsette å øke det neste året. Dette er ikke så overraskende, siden renten er lav og arbeidsledigheten fortsatt moderat. Det alarmerende er likevel at «i valget mellom bankinnskudd, bolig, aksjer og obligasjoner, oppgir 64 prosent av de spurte at bolig er den beste langsiktige investeringen for folk flest». Hvis denne undersøkelsen er representativ, tyder dette på at forventninger om avkastning bidrar til høy etterspørsel, som i sin tur driver prisene oppover. Slike selvforsterkende prisforventninger kan ikke vedvare.
I tidligere innlegg om boligmarkedet her på bloggen er det vist til gjeldsutviklingen hos husholdningene som en av de faktorene som gjør utviklingen bekymringsfull i et langsiktig perspektiv. I dette innlegget er figuren med realboligpriser og sentrale forklaringsvariabel utvidet med husholdningenes gjeld som andel av nettoinntekter og med total gjeld som andel av nominelt BNP. Som det fremkommer har den sterke realprisoppgangen vært med på å drive gjeldsgradene opp på et historisk høyt nivå. Hittil er ikke husholdningenes rentebelastning særlig høy, fordi rentenivået er svært lavt. Dette indikerer likevel en underliggende sårbarhet i boligmarkedet.
Figur 1: Utvikling i reelle boligpriser og noen sentrale forklaringsvariable. Kilde: Norges Bank, SSB, OECD og egne beregninger.
Et forhold som ofte trekkes frem er at boligprisene i særlige pressområder, som sentralt i Oslo, ikke kan utgjøre en boble fordi det er knapphet på tomter og sterk befolkningsvekst. Det er ingen tvil om at tilbudssiden i disse områdene er lite prisfølsom på kort sikt, slik at positive etterspørselsskift gir sterk prisoppgang. Over tid vil imidlertid boligtilbudet reagere på de høye realprisene. Når det er stor mangel på tomter, vil det trolig etablere seg nye boligområder utenfor de mest sentrale delene av Oslo, slik at etterspørselspresset her bremser.
Det sentrale spørsmålet er om det finnes særnorske forhold som betyr at boligprisene skal stige mer enn det historiske og internasjonale erfaringer skulle tilsi. En ting er at folk sparer i bolig. Et annet forhold er oljerikdommen. Innfasing av oljeinntekter i økonomien øker etterspørselen etter både skjermede goder, som ikke kan importeres fra utlandet, og konkurranseutsatte goder, som kan importeres. Siden prisene på konkurranseutsatte goder i stor grad er bestemt på verdensmarkedet, fører dette til at oljeinntektene driver opp de relative prisene på skjermede goder. Og boliger er det mest ekstreme tilfellet av skjermede goder. I et slikt perspektiv er det kanskje ikke så rart at realboligprisene har steget mye. Men økonomisk teori sier også at de relative prisene på skjermede goder faller tilbake når oljeboomen går mot slutten. Så heller ikke oljen kan gi et fullgodt svar på hvorfor realprisene på bolig skal stige så kraftig.
I denne You-Tube videoen vises et intervju med nobelprisvinner Robert Schiller (kanskje verdens fremste ekspert på bobledannelser) som gikk på svensk tv for noen få år tilbake, der han bl.a. snakker om boligprisene i Sverige. Også disse har tiltatt siden 1990-tallet, selv om realprisene har økt mer i Norge. Det er interessant at alle antydninger fra utenlandske økonomer om at boligprisutviklingen ligner en boble sporenstreks blir avvist med at vedkommende ikke forstår seg på norske forhold.