Boligprisfallet og konjunkturutsiktene

Boligprisene i Norge fortsetter å falle gradvis fra et høyt nivå. Utviklingen i boligmarkedet utgjør en nedsiderisiko for norsk økonomi, men inntreffer i en periode der vekstutsiktene er gode. Svekkelsen av kronekursen bidrar til å motvirke effektene av lavere boligpriser og dempe den nedgangen i de nominelle boligprisene som er nødvendig for å rebalansere boligmarkedet.

Fallet i boligprisene fortsetter. Denne uken kom det nye tall fra Eiendom Norge som viste at de nominelle boligprisene falt med 1,1 prosent på landsbasis i november, eller med 0,4 prosent når man korrigerer for sesongvariasjoner. Tolvmånedersveksten har nå bikket under nullstreken og justert for inflasjon var boligprisene 1,7 prosent lavere enn på samme tid i fjor.

Hittil ser det ut som man står ovenfor en gradvis nedgang i realboligprisene – etter at disse har kommet opp på et høyt nivå. Det er interessant at prisnedgangen i november var mindre i Oslo enn på landsbasis, selv om man ikke skal legge stor vekt på enkeltperioder – spesielt når det er en mismatch mellom de regionale og nasjonale boligprisindeksene. Trolig vil de siste års økninger i boligtilbudet fortsette å legge et nedadgående press på prisnivået en god stund fremover. Hvordan boligprisene utvikler seg avhenger selvfølgelig også av etterspørselssiden, der innstramningen i boliglånsforskriften og en moderering av folks prisforventninger har bidratt til det observerte omslaget i boligmarkedet. I fjor sommer trodde «alle» at boligprisene bare kunne stige og enkelte markedsaktører hadde totalt urealistiske forventninger.

Fallende boligpriser utgjør en nedsiderisiko for norsk økonomi. Med færre lønnsomme byggeprosjekter kan utviklingen i boliginvesteringene fungere som en negativ etterspørselsimpuls til neste år. Heldigvis inntreffer dette i en situasjon der det er mange positive vekstbidrag i horisonten. Kombinasjonen av en svak kronekurs og lysere utsikter for våre handelspartnere – særlig i eurosonen, der nøkkeltallene har vært sterke, gjør at nettoeksporten fra Fastlands- Norge kan få et løft. Bedret lønnsomhet i næringslivet, lave realrenter og et økende aktivitetsnivå burde også tilsi at bedriftene øker investeringsetterspørselen. En avgjørende faktor vil likevel være utviklingen i privat forbruk. Denne understøttes av økt sysselsetting, men lønnsveksten er ennå lav. En brå nedgang i boligprisene vil kunne få husholdningene til å bli mer forsiktige og dermed øke sparingen.

Samme dag som boligpristallene ble sluppet, publiserte Norges Bank resultatene fra spørreundersøkelsen blant bedriftene i sitt regionale nettverk. Dette er en viktig input i de makroøkonomiske prognosene i sentralbankens Pengepolitiske Rapport, som kommer i midten av desember. Tilbakemeldingene tyder på at aktivitetsnivået i oljenæringen kan ha nådd bunnen. Veksten forventes riktignok å avta noe i bygg- og anlegg, men øker moderat innenfor tjenesteyting og varehandel.

Det har fått mye oppmerksomhet at kronekursen har falt kraftig, til tross for at råoljeprisene har steget en god del siden i sommer. Som drøftet i tidligere innlegg er det stor usikkerhet rundt hva som bestemmer valutakursene. Noen mener at kronekursfallet viser at aktørene i valutamarkedet fokuserer på nedsiderisikoen knyttet til boligprisfallet. Hvis lavere boligpriser demper konjunkturoppgangen, kan dette få Norges Bank til å skyve på renteoppgangen – noe som gjør det mindre attraktivt å sitte på kronefordringer.

Samtidig er det viktig å fremheve at kronekursfallet har betydning for utviklingen i boligmarkedet og norsk økonomi. En svakere kronekurs vil øke prisene på importerte varer og dermed gi en periode der inflasjonen er høyere enn den ellers ville vært. Dette vil redusere realboligprisene – for et gitt nivå på de nominelle boligprisene. Dermed vil en svakere kronekurs, alt annet likt, dempe den nedgangen i de nominelle boligprisene som er nødvendig for å gjenopprette balansen mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet. I tillegg vil en svakere kronekurs styrke industriens kostnadsmessige konkurranseevne ovenfor utlandet, og dermed understøtte nettoeksport, produksjon og sysselsetting i den perioden boligprisene faller.

Kategorier

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *